Những nền đất vị trí đẹp, giá tốt thường được giới đầu tư nhắm đến

Những nền đất vị trí đẹp, giá tốt thường được giới đầu tư nhắm đến Lâu nay, các nhà đầu tư (NĐT) trên thị trường bất động sản (TT BĐS) thường nói với nhau rằng, các chủ đầu tư (CĐT) thường tung nhiều chiêu để “bẫy” họ. Sự thực của đất nền làng pháp bảo lộc thông tin này ra sao? Do bây giờ đang là tháng Giêng, giới buôn nhà đất còn rảnh nên vô số chuyện bên lề quanh những dự án cũng được bàn luận tại các quán cà phê vỉa hè. Mà quả thực, câu chuyện “làm giá” để... bẫy nhà đầu tư là có thiệt! "Cò" dự án làm giá theo kiểu... cò Hồi cuối năm rồi, nhiều NĐT liên tục nhận được e-mail, thư mời và kể cả những cú điện thoại đến các dự án để tham quan. Trong thư mời, phía CĐT không quên kèm theo vài dòng để giới thiệu dự án sẽ được chào sàn trong thời gian sắp tới. Tuyệt nhiên, ngoài vấn đề quan tâm về vị trí, cơ sở hạ tầng của dự án thì giá cho từng mét vuông sàn vẫn là một "ẩn số" để khơi gợi trí tò mò của giới đầu tư. Nhận được e-mail từ CĐT, các sàn giao dịch BĐS cắt cử ngay nhân viên của mình đến tham quan dự án để tìm kiếm cơ hội. Chỉ đơn giản có vậy, những buổi giới thiệu các dự án đông đủ, xôm tụ và gần như chật cứng người tham quan đã là thành công của đơn vị tổ chức. Anh Tân, nhân viên một sàn BĐS tại quận 1, Tp.HCM cũng được giao nhiệm vụ đến để thu thập các thông tin về sản phẩm của một CĐT sẽ tung ra trong dịp cuối năm 2010. Nghe anh Tân kể lại, người tham quan thì nhiều nhưng thực chất rất ít người đặt mua dự án. Cảm quan từ bên ngoài nhìn vào, nhiều nhà đầu tư cho rằng đây sẽ là dự án "tiềm năng" nên lầm tưởng và đổ tiền vào để đầu tư chờ thời. Chỉ với chiêu thức đơn giản này thôi, một số NĐT mới bước vào nghề cũng đủ thấy sự hào nhoáng của một dự án trước khi lên sàn. Nhưng đã xa rồi với cách thức tạo hiệu ứng số đông trong buổi ra mắt. Một số CĐT nâng cấp "hiệu ứng" này bằng cách tạo ra độ "nóng" của sản phẩm và sự nóng ruột của người mua. Cơ bản, CĐT sẽ tung ra những thông tin bà A, ông B hay ông Z đã đặt mua ở vị trí này và trước khi tung ra sàn đã có 65% người để mắt chỉ chờ đặt bút ký. Những thông tin kiểu này quả thực rất ít ai có thể kiểm chứng được. Công bằng mà nói, có những dự án tốt như vị trí đẹp, giá cả tốt thì ắt hẳn NĐT "nội bộ" sẽ là người xí phần trước. Anh Hoàng, nhân viên môi giới một công ty BĐS tại quận 7 bật mí: "Thời điểm tháng 7/2010, đất ở khu dân cư Long Hậu (tỉnh Long An) nóng lắm. Do là "tay trong" nên có ngay suất ngoài mặt đường nội bộ lớn, vị trí rất đẹp". Ém hàng sau 5 tháng, Hoàng bán ngay giá 5 triệu đồng/m2. Tính ra, mỗi mét vuông lời 1,5 triệu đồng, bởi, giá chào sân của dự án nghe đâu là chỉ có 3 triệu đồng/m2. Phân tích của giới đầu tư, khu dân cư Long Hậu chỉ cách Tp.HCM khoảng 20km, đi xe máy khoảng gần 1 tiếng đồng hồ. Nếu tính ra, vị trí đất trên vẫn tốt hơn so với quận 12. Tất nhiên, do mật độ dân cư ở một số nơi còn thưa người và hệ thống cơ sở hạ tầng tốt đã đẩy giá đất lên. Nhưng thực tế, người chịu thiệt thòi bởi các chiêu "cầu ảo" này sẽ là người có nhu cầu thực sự mua được nhà mà cụ thể là người dân. "Cò" nhà đất bây giờ khôn hơn trước rất nhiều. Gán cho họ chữ "cò" nghe ra có vẻ phản cảm. CĐT thường hay gọi cho họ dưới cái tên mỹ miều là... NĐT. Trong giới đầu tư BĐS đều có sự phân cấp rõ ràng. Nào là, NĐT cấp 1, NĐT cấp 2,... cấp n. "Nhưng cùng lắm, một dự án chỉ qua vài cấp thôi, chứ qua quá nhiều cấp, giá đất tại đó chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao", Hoàng trấn an. Do những dự án không chắc ăn thì giới đầu tư sẵn sàng chịu lỗ một ít và buông xuôi. Quy tắc đầu tư trên TT BĐS bây giờ được giới đầu tư truyền miệng nhau: "Thà chịu lỗ một ít còn hơn bị giam vốn". Xét về góc độ rủi ro, nếu để tiền cất trong tủ thì cũng chẳng mất đi hoặc nếu đem gửi ngân hàng chắc chắn sinh lời. Còn dùng tiền đầu tư vào BĐS ở các khoảng "lưng chừng núi", nếu khấm khá có thể vọt lên đỉnh. Còn nếu không, trượt dốc té xuống... hố thì tất nhiên cám cảnh mất tiền. Trong dịp đầu năm mới, ngồi buôn chuyện đầu tư căn hộ với ông P., Tổng Giám đốc một công ty địa ốc lại nghe lời than vãn: "Dạo này NĐT khôn lắm rồi, người ta có thể tính ra giá gốc của căn hộ chứ không còn nghe những lời đường mật quảng cáo như trước". Như chứng minh, ông P. đưa ra một ví dụ điển hình. Để tính cụ thể giá thành mỗi mét vuông xây dựng, CĐT phải lấy giá đất đưa vào xây dựng chia tổng diện tích mặt bằng rồi nhân với mật độ xây dựng, nhân tiếp với số tầng. Sau đó còn phải cộng thêm vào diện tích phần cầu thang không đưa vào căn hộ. Vừa nói chuyện, ông P. vừa lấy máy tính, ngón tay lướt trên bàn phím "lách cách" và đưa ra kết quả để đối chiếu với giá vốn khi xây căn hộ. Sau đó, NĐT sẽ so sánh giữa các dự án và ra quyết định đầu tư. "Dăm điều bảy chuyện", ngỏ ý muốn ông P. bật mí những chiêu thức thường hay được áp dụng để "bẫy" NĐT. Ông P. hứa hẹn: "Hãy chờ đến cuối năm, sau khi triển khai một số dự án còn lại, tôi hứa sẽ phơi tất cả những "chiêu" đã áp dụng vào TT BĐS từ trước đến nay".